किरायेदार मकान खाली नहीं कर रहा? गुरुग्राम में मकान मालिक क्या करे

अगर गुरुग्राम में आपका किरायेदार मकान या दुकान खाली करने से मना कर रहा है, तो कब्ज़ा वापस पाने का रास्ता सिर्फ़ कानूनी प्रक्रिया है: हरियाणा अर्बन (कंट्रोल ऑफ़ रेंट एंड एविक्शन) एक्ट, 1973 के तहत रेंट कंट्रोलर के सामने बेदखली (eviction) की याचिका, या किरायेदारी खत्म करके सिविल कोर्ट में कब्ज़े (possession) का केस। ताला बदलना, बिजली काटना या खुद सामान बाहर फेंकना कानूनी तरीका नहीं है।

मेरे किरायेदार पर कौन-सा कानून लागू होगा: रेंट एक्ट या सिविल केस?

यह मुख्य रूप से इस पर निर्भर करता है कि बिल्डिंग कितनी पुरानी है। हरियाणा रेंट एक्ट गुरुग्राम जैसे शहरी इलाकों पर लागू होता है, लेकिन धारा 1(3) के अनुसार कोई बिल्डिंग बनकर पूरी होने की तारीख से दस साल तक इस एक्ट के दायरे में नहीं आती।

इसलिए दो रास्ते बनते हैं:

अदालतों ने कहा है कि जहाँ रेंट एक्ट लागू होता है, वहाँ बेदखली उसी एक्ट से होगी, उसकी जगह सिविल कोर्ट का रास्ता नहीं अपनाया जा सकता। इसलिए सबसे पहले बिल्डिंग के बनकर पूरा होने या कब्ज़े (occupation) की तारीख देखें।

हरियाणा रेंट एक्ट में किरायेदार को किन आधारों पर निकाला जा सकता है?

सिर्फ़ धारा 13 में दिए आधारों पर। रेंट कंट्रोलर को इनमें से कम से कम एक पर संतुष्ट होना ज़रूरी है।

• किराया न देना: तय तारीख के 15 दिन के भीतर किराया न देना या पेश न करना (अगर तारीख तय नहीं है, तो अगले महीने के आखिर तक)।
• सबलेटिंग या ट्रांसफ़र: मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना पूरा या कुछ हिस्सा आगे किराये पर देना, या किसी दूसरे काम के लिए इस्तेमाल करना।
• नुकसान: ऐसे काम जिनसे बिल्डिंग की कीमत या उपयोगिता काफ़ी घट जाए।
• परेशानी (nuisance): उसी या पड़ोस की बिल्डिंग में रहने वालों के लिए परेशानी पैदा करना।
• न रहना: बिना उचित कारण लगातार चार महीने तक मकान में न रहना।
• मकान मालिक की खुद की असली ज़रूरत (bona fide requirement), जैसे रिहायशी मकान मालिक को खुद रहने के लिए चाहिए और उसी शहरी इलाके में उसका कोई दूसरा रिहायशी मकान नहीं है, या बिल्डिंग असुरक्षित है और काम ज़रूरी है।

किरायेदार के लिए एक अहम सुरक्षा भी है: किराया न देने के केस में, अगर किरायेदार पहली सुनवाई के 15 दिन के भीतर पूरा बकाया, 8% सालाना ब्याज और कंट्रोलर द्वारा तय खर्च के साथ जमा या पेश कर दे, तो किराया दिया हुआ माना जाता है और इस आधार पर बेदखली नहीं होती।

अगर बिल्डिंग 10 साल से कम पुरानी है तो?

तब रेंट एक्ट लागू नहीं होता, और किरायेदारी रेंट एग्रीमेंट और ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट से चलती है। आप किरायेदारी खत्म करते हैं और फिर कब्ज़े का केस करते हैं।

1. रेंट एग्रीमेंट देखें: उसकी अवधि, लॉक-इन, नोटिस की शर्त और क्या वह रजिस्टर्ड है।
2. किरायेदारी खत्म करने का नोटिस भेजें। महीने-दर-महीने वाली रिहायशी किरायेदारी के लिए धारा 106, ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट के तहत 15 दिन का नोटिस ज़रूरी है; खेती या मैन्युफ़ैक्चरिंग के लिए साल-दर-साल वाली लीज़ में छह महीने। अगर एग्रीमेंट की अवधि खत्म हो चुकी है, तब भी कब्ज़ा मांगने का नोटिस भेजना समझदारी है। देखें हमारा पेज लीगल नोटिस।
3. कब्ज़े का केस (suit for possession) दायर करें नोटिस की अवधि पूरी होने के बाद, बकाया किराये और मीन प्रॉफ़िट्स के दावे के साथ।
4. ज़रूरत हो तो अंतरिम आदेश मांगें, जैसे केस चलते समय किरायेदार कब्ज़ा किसी और को न दे या आगे किराये पर न दे, या किराया जमा करने का निर्देश।
5. स्वीकारोक्ति (admission) पर जल्दी डिक्री मांगें: अगर किरायेदार अपने लिखित बयान में किरायेदारी और आपका मालिकाना हक मान लेता है, तो कोर्ट Order XII Rule 6 CPC के तहत माने गए तथ्यों पर फ़ैसला दे सकता है।
6. डिक्री का निष्पादन (execution) कराएँ: अगर किरायेदार फिर भी न निकले, तो एक्ज़ीक्यूटिंग कोर्ट कब्ज़े का वारंट जारी कर सकता है।

रेंट कंट्रोलर की प्रक्रिया चरण दर चरण कैसे चलती है?

1. रेंट कंट्रोलर के सामने आधार, किराये की जानकारी और दस्तावेज़ों के साथ बेदखली की याचिका दायर करें।
2. किरायेदार को नोटिस जाता है और वह जवाब दाखिल करता है।
3. किराया न देने के केस में, पहली सुनवाई वह मौका है जब किरायेदार ब्याज और खर्च के साथ बकाया पेश कर सकता है।
4. दोनों पक्ष सबूत पेश करते हैं, फिर बहस होती है।
5. अगर कंट्रोलर बेदखली का आदेश देता है, तो आमतौर पर किरायेदार को खाली करने के लिए उचित समय दिया जाता है।
6. कोई भी पक्ष 30 दिन में अपीलीय प्राधिकारी के पास अपील कर सकता है; उसके बाद पंजाब एवं हरियाणा हाईकोर्ट, चंडीगढ़ में रिवीज़न होती है।
7. बेदखली का आदेश सिविल कोर्ट के ज़रिये ऐसे लागू होता है जैसे वह उसी कोर्ट की डिक्री हो (धारा 18)।

गुरुग्राम में किरायेदार को निकालने में कितना समय लगता है?

कोई तय समय नहीं है। बिना विरोध वाला केस कुछ महीनों में खत्म हो सकता है; विरोध, सबूत और अपील वाले केस में एक से कई साल लग सकते हैं। जो चीज़ आमतौर पर काम तेज़ करती है, वह है साफ़ कागज़ी रिकॉर्ड: लिखित एग्रीमेंट, किराये का रिकॉर्ड और सही तरीके से भेजा गया नोटिस।

मकान मालिक को कौन-से दस्तावेज़ चाहिए?

• मालिकाना हक का सबूत (सेल डीड, कन्वेयंस डीड, अलॉटमेंट लेटर या इंतकाल/म्यूटेशन रिकॉर्ड)।
• रेंट या लीज़ एग्रीमेंट, हो सके तो रजिस्टर्ड।
• किराये की रसीदें, बैंक स्टेटमेंट या UPI रिकॉर्ड जो भुगतान और डिफ़ॉल्ट दिखाएँ।
• किरायेदारी खत्म करने का नोटिस, डाक या कूरियर से पहुँचने के सबूत के साथ।
• बिल्डिंग के बनकर पूरा होने या कब्ज़े की तारीख का सबूत (यह तय करने के लिए कि कौन-सा कानून लागू है)।
• किरायेदार का पुलिस वेरिफ़िकेशन रिकॉर्ड और ID की कॉपी, अगर कराया था।
• अगर आधार सबलेटिंग, नुकसान या परेशानी है, तो उसकी फ़ोटो या सबूत।

क्या मैं ताला लगा सकता हूँ, बिजली काट सकता हूँ या पुलिस बुला सकता हूँ?

नहीं, किरायेदार को ज़बरदस्ती निकालने के लिए नहीं। हरियाणा रेंट एक्ट की धारा 10 के तहत मकान मालिक बिना उचित कारण सुविधाएँ (amenities) काट या रोक नहीं सकता, और कंट्रोलर उन्हें बहाल करने का आदेश दे सकता है। खुद कार्रवाई करने पर मकान मालिक के खिलाफ़ ही आपराधिक शिकायत हो सकती है। पुलिस आमतौर पर ज़्यादा समय रुके किरायेदार के मामले को दीवानी विवाद मानती है। पुलिस की मदद तब उचित है जब असल में हिंसा, धमकी या तोड़फोड़ हो, और बाद में जब कोर्ट का कब्ज़े का आदेश लागू किया जा रहा हो।

ऐसे केस में किरायेदार क्या कर सकता है?

बेदखली का सामना कर रहा किरायेदार बताए गए आधार का विरोध कर सकता है, किराया न देने के केस में पहली सुनवाई पर किराया पेश कर सकता है, और अगर मकान मालिक किराया लेने से मना करे, तो धारा 6A के तहत कंट्रोलर से किराया वहीं जमा करने की अनुमति मांग सकता है। इसीलिए मकान मालिकों को हर भुगतान और इनकार का सावधानी से रिकॉर्ड रखना चाहिए।

अगर विवाद किसी ऐसे व्यक्ति से है जो किरायेदार ही नहीं है, जैसे कोई रिश्तेदार या कब्ज़ा करने वाला, तो दूसरे उपाय लागू होते हैं; देखें हमारा लेख कोई आपकी संपत्ति पर निर्माण कर रहा है या उसे बेच रहा है तो तुरंत स्टे कैसे लें, और गुरुग्राम में संपत्ति विवाद का पेज। अगर किरायेदार पहले केस कर दे और आपको समन मिले, तो पढ़ें दीवानी मुकदमे का समन मिलने के बाद क्या करें।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

किरायेदार किराया भी नहीं दे रहा और मकान भी खाली नहीं कर रहा, क्या करें?

डिफ़ॉल्ट का सबूत रखें, लिखित मांग या किरायेदारी खत्म करने का नोटिस भेजें, और या तो रेंट कंट्रोलर के सामने बेदखली याचिका (पुरानी बिल्डिंग) दायर करें या बकाया और मीन प्रॉफ़िट्स के साथ सिविल कोर्ट में कब्ज़े का केस (नई बिल्डिंग)। किरायेदार को बाहर ताला न लगाएँ और सप्लाई न काटें।

मकान खाली करने के लिए किरायेदार को कितने दिन का नोटिस मिलता है?

ट्रांसफ़र ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 106 के तहत महीने-दर-महीने वाली किरायेदारी में 15 दिन का नोटिस ज़रूरी है। रेंट एग्रीमेंट में इससे लंबी अवधि लिखी हो सकती है। हरियाणा रेंट एक्ट वाले रास्ते में बेदखली आदेश के बाद कंट्रोलर किरायेदार को खाली करने के लिए उचित समय देता है।

क्या हरियाणा रेंट एक्ट गुरुग्राम के नए फ़्लैटों पर लागू होता है?

एक्ट की धारा 1(3) के तहत बिल्डिंग बनकर पूरी होने के बाद पहले दस साल तक नहीं। ऐसी बिल्डिंग में किरायेदारी खत्म होने के बाद सिविल केस से बेदखली होती है।

क्या बिना रेंट एग्रीमेंट के किरायेदार को निकाला जा सकता है?

हाँ। मौखिक या बिना रजिस्ट्रेशन वाली किरायेदारी को ज़्यादातर मामलों में महीने-दर-महीने माना जाता है, इसलिए नोटिस देकर खत्म करके केस या याचिका की जा सकती है। तब किराये की रसीदें और बैंक रिकॉर्ड किरायेदारी का मुख्य सबूत बनते हैं।

क्या खुद के इस्तेमाल के लिए मकान खाली कराया जा सकता है?

हरियाणा रेंट एक्ट के तहत हाँ, अगर आपकी ज़रूरत असली (bona fide) है और धारा 13(3) की शर्तें पूरी होती हैं, जैसे उसी शहरी इलाके में आपका कोई दूसरा रिहायशी मकान न होना। अगर आप तय समय में खुद वहाँ नहीं रहते, तो किरायेदार वापस कब्ज़ा मांग सकता है।

क्या पुलिस किरायेदार को निकाल सकती है?

नहीं। पुलिस किरायेदारी के विवाद का फ़ैसला नहीं कर सकती। जब कोर्ट का कब्ज़े का आदेश लागू किया जा रहा हो, या हिंसा या तोड़फोड़ हो, तब पुलिस मदद कर सकती है।

मीन प्रॉफ़िट्स (mesne profits) क्या होता है?

यह उस समय का हर्जाना है जब किरायेदारी खत्म होने के बाद कोई व्यक्ति बिना हक आपकी संपत्ति में रहता है, जो आमतौर पर बाज़ार किराये के हिसाब से मांगा जाता है। इसका दावा कब्ज़े वाले सिविल केस में किया जाता है।